【最好的區位不一定是最適合的】

　　稍微了解一些房地產的人都聽過這句話：房地產第一是區位，第二是區位，第三還是區位。從現代區位理論上講，區位是人類活動(human activities)所占有的場所。由此而見，區位不僅僅是城市空間內部的靜止地塊，而是一個不斷運動的實體。

　　拋開城市的地理障礙來看，城市的發展更像一組同心圓，這組同心圓的核心就是中央商務區(CBD)。在CBD里應該包括大型的辦公樓、精致的零售店以及文化娛樂設施。CBD是城市中最擁擠的空間，也是地價最高的地方。這就是E.伯吉斯著名的同心圓理論。同心圓理論只能解釋中小城市的發展模式，但隨著城市的不斷發展擴大，在以上理論的基礎上，哈里斯和伊爾曼又提出了多中心理論。隨著城市的進一步發展，新的居住區會形成新的城市中心，這種新的城市中心是由該區域內的購買力和勞動力需求所創造的。這樣就導致了城市的郊區化，最終使CBD失去了其作為城市擴張的核心地位。多中心理論很好的解釋了為什么如北京、上海這樣的特大城市會產生多個市中心功能區，為什么會在周圍產生許多的衛星城。

　　在競爭的環境里，地價的增加就意味這區域內所有要素成本的增加，同樣的商品包括勞動力、食品、住房就會更貴，當這些成本增加到一定程度，區域里的經濟活動就會受到抑制，并開始向其他區域轉移。因此，位于朝陽路與東四環路交界的住邦2000商務中心，率先提出了CBD衛城的概念，在不屈不撓的開拓精神引導下，在"一座建筑改變不了CBD，卻可以改變你對CBD的看法"的信念指引下，開始舉起引導CBD功能轉移的大旗，為從CBD向外轉移的企業提供辦公空間。如今僅為2%的低空置率證明，住邦2000商務中心是成功的。隨著投資的理性化，成本要素對市場的平衡作用，越來越多的企業看中了新興區域，而越來越多的房地產商也開始反復強調新中心的概念。

　　【影響選擇商業區位的要素】

　　城市商業活動是以追求最高利潤為目的的，這是商業設計選址與布局的經濟原則。同時，顧客是商業活動過程中不可缺少的重要組成部分，因此，建筑之布局與城市人口分布形態密切相關。商業設施選址的意義就在于它是一項長期性的投資，直接關系企業經營的戰略決策，是零售企業貫徹以消費者為中心觀點的重要體現，是影響企業效益的一個決定性因素，同時也是制定企業經營目標和經營策略的重要依據。商業設施的選址應該考慮以下因素：1客流規律;2交通狀況;3商業環境;4地形特點;5符合城市規劃要求。下面以住邦2000商務中心為例，具體分析商業設施投資選擇的要素。

　　1、客流規律是選擇店址的最重要的因素。商業設施是消費中心，從經濟效益上講，商業設施應盡可能滿足更大范圍消費市場的要求，爭取盡可能多的顧客;從成本效益上講，要爭取最大的聚集效益，要求最大限度地利城市的各種基礎設施。所以，城市人口分布的空間形態是商業中心形成發展的重要制約因素。商業設施的組織形式有商業街和小區商業兩種，區位優勢分別遵循市場最優原則、交通最優原則，居住小區固定人口。住邦2000商務中心緊臨朝陽路，又與遠洋天地大型居住區僅一墻之隔，同時與京棉集團的超過百萬平方米的舊城更新項目僅一街之隔。在這樣的一個環境下，可以預見該區域未來對商業的需求將會是不斷增長的趨勢，商業機會和增值空間都會非常顯著。住邦2000商務中心在設計上兼顧了商業街和小區商業的雙重優勢。目前依托自身25萬平米純商務樓的建成以及60萬平米遠洋天地大型居住區，已然形成了一個全新的商業消費區域，隨著朝陽路東段區域今明兩年中高檔大盤業主逐漸入住，這個區域將新增30萬以上具有相當購買力的業主，大部分是CBD的白領人群，屬于社會中堅力量，區域商業市場潛力十分可觀。

　　2、交通狀況。城市道路交通是聯系顧客與商業設施的載體。因此，它是制約商業聚集的又一個重要因素。商業活動的經濟原則要求有盡可能大的吸引范圍，保證盡可能多的顧客方便地到達商店。因此商業設施的選址必須是交通可達性最佳的地點。在商業的追求最大貨物銷售范圍的原則下，選址應使交通費用達到最小。所以商業中心交通可達性最佳的實質是：所有購物出行者到達中心的出行時間總和最小。住邦2000商務中心位于朝陽路與東四環路交界處，步行到地鐵站不到十分鐘，又恰逢朝陽路改造的機會，大大方便了機動車的?？?，同時且有三十余條公交線路直達，交通十分方便。

　　3、商業環境。選擇店址應考慮設店地點附近的商店的規模和數量，如果在同一地區內已有過多的同行業商店，勢必影響商店的經營效果，此為趨異性。但是另一方面，由于顧客希望就近廣泛地比較選擇商品，以及希望一次購足所需的商品，有些店鋪又有集中趨勢，相鄰而居，此為趨同性。住邦2000所在的朝陽路商業歷史由來已久，向內有藍島、華普等大型商場，以及朝陽門內、外大街，向外有華堂、易初蓮花等商場超市，商業氛圍濃厚。且功能多樣，種類繁多，品種齊全，可以滿足絕大部分人群的購買需要。住邦2000商務中心擁有30000平方米的商業空間，根據自身的情況制訂了具體的商業規劃，分內部圍合式商業與外部商業街式商業，動靜相宜。既有頂級的品牌旗艦店，也有精致品味的玲瓏小店，保證了其高檔獨特的商業氛圍。

　　4、地形特點。選擇店址還要分析地形特點，主要選擇能見度高的地點，如選擇在臨街的地點能見度就最高，并且可以擴充櫥窗面積，增辟出入口以減緩擁擠，這是最好的設址地點。位于街道的入口處、公共場所的迎面處都是能見度高的地點。住邦2000商務中心是朝陽路和東四環路上的地標建筑，位置顯著很容易被找到。同時住邦2000擁有長達300米的臨街商鋪，分布在不同的空間，使其的商鋪能見度達到最佳狀態。

　　5、城市規劃的要求。城市總體規劃和詳細規劃，都根據城市現狀和發展要求對商業中心的分布、商業建筑的布局等做出一系列的規定，商業建筑的選址應該符合城市規劃的要求，服從城市總體發展的需要。根據北京市十五商業規劃的前景描繪，要在總體上，初步形成以城市中心區商業為核心，以"兩網三區三圈十城十街400社區"為骨干的商業網絡新格局。使得四環路沿線地區成為北京最有發展潛力的黃金地帶。而住邦2000商務中心所在的東八里莊地區作為北京城市總體規劃中朝陽區的地區級商業中心，和CBD的副中心，處于保留商業用地階段，正在成為商業機構入駐的重點區域。未來將會在東八里莊地區大量修建商業設施，商業物業將會十分突出。如此大規模的商業開發，大大提升了東八里莊地區的整體商業氛圍，使各類商業物業業態互補開發，并能夠形成一個新的商圈，商業發展潛力不容忽視。